경매 위기 주택 매입해 공공임대 공급하는 ‘든든전세주택2’, 실적 부진 🚨 이유와 전망은?

든든전세주택2, 왜 부진한가? 🤔

정부가 전세사기 주택을 줄이고 비아파트 공공임대 공급을 늘리기 위해 도입한 ‘든든전세주택2(협의매입형)’ 정책이 실적 부진으로 어려움을 겪고 있습니다. 😥

정책 목표와 현실의 괴리

정부는 작년 8·8 대책을 통해 든든전세주택2를 통해 작년에 2000채, 올해 4000채 총 6000채를 공급하겠다고 발표했지만, 실제로는 수도권 빌라(오피스텔 포함) 12채 매입·공급에 그쳤습니다. 😲

기존 든든전세 vs 든든전세2

기존 든든전세는 HUG가 전세사고 경매 주택을 직접 낙찰받아 임대하는 방식이었지만, 든든전세2는 HUG가 대위변제 주택을 집주인에게 환매조건부로 매입·임대하는 방식입니다.

혜택 논란과 정책 수정 ⚖️

든든전세2는 임차인에게 주변 전세 시세의 90% 수준으로 최대 8년간 거주할 수 있는 장점을 제공하지만, 집주인에게 과도한 혜택을 준다는 비판이 있었습니다. 🤔 예를 들어, HUG가 전세보증금 2억 원을 대신 갚아준 빌라를 1억 6000만 원에 매입하면, 임대인은 6년간 4000만 원에 대한 이자만 내다가 만기에 원금을 상환하면 됩니다.

집주인 참여 저조 원인 분석 🧐

전세사고 유발 임대인 차단, 시세차익 방지 규정 등으로 인해 집을 팔려는 집주인이 줄었습니다. 미래 집값 상승 기대심리도 한몫했습니다. 📈

HUG의 대응 및 향후 전망 🔮

HUG는 든든전세2 전담 조직을 강화하고 찾아가는 설명회 등을 통해 협의매수에 집중할 계획입니다. 하지만 현재 상황으로는 정책 유지가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다. 😥

기사 전문

경매위기 빠진 주택 사들여공공임대로 공급하는 정책HUG에 집 팔려는 주인 적어작년 한해 달랑 12가구 그쳐

든든전세주택으로 공급된 서울 강서구 한 소형아파트 전경. [사진출처=LH청약플러스]지난해 정부가 전세사기 주택을 줄이고 비아파트 공공임대 추가 공급을 위해 새로 도입한 ‘든든전세주택2’(협의매입형) 공급 실적이 현저히 부진한 것으로 나타났다. 해당 정책 유지가 사실상 어려울 전망이다.14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해와 올해 이 유형으로 정부가 매입·공급한 수도권 빌라(오피스텔 포함)는 단 12채뿐인 것으로 집계됐다. 정부는 지난해 8·8 대책을 통해 해당 유형 가구를 지난해 2000채, 올해 4000채 등 총 6000채를 공급하겠다고 밝혔지만 실상은 그에 한참 못 미친 것이다.기존 든든전세는 전세 사고가 난 경매 주택을 HUG가 직접 낙찰받아 임대하는 것이다. 하지만 HUG가 집주인 대신 갚아준 보증금(대위변제액)이 연간 조 단위로 불어나자 경매로는 이를 회수하기가 쉽지 않다고 보고 정부가 든든전세2를 새로 내놨다. 이는 HUG가 대위변제 주택을 집주인에게서 직접 환매조건부로 매입·임대하는 유형이다.

임차인은 기존 든든전세와 같이 주변 전셋값 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년)간 보증금 미반환 걱정 없이 살 수 있지만 이 유형이 집주인에게 과도한 혜택을 준다는 비판도 만만찮았다. 예를 들어 전세보증금 2억원을 대신 갚아준 빌라를 HUG가 1억6000만원에 사들이면 임대인은 6년간 나머지 4000만원에 대한 이자(연 5%)만 내다가 만기에 원금을 일시 상환하면 된다. 이로써 대위변제액을 경매에 넘길 경우보다 훨씬 적은 이자만 낸다.

빚만 줄어드는 게 아니라 주택 소유권도 지킬 수 있다. 임대 의무 기간 5년이 지난 시점부터 남은 채무를 다 갚은 임대인에게 우선 매수 기회를 주기 때문이다. 임대인은 나중에 부동산 경기가 좋아져 집값이 오르면 해당 주택을 사들여 시세 차익까지 볼 수 있고 집값이 떨어지면 우선 매수 기회를 포기하면 된다.

임대인에게 과도한 혜택이 돌아간다는 지적이 나오자 HUG는 임대 의무 기간 후 주택을 임대인이 다시 사려는 경우 매각 당시 주변 시세로 100% 감정 평가한 금액을 제시해 임대인의 과도한 시세 차익을 막기로 했다.

하지만 전세 사고를 과도하게 일으킨 집주인을 차단하기 위해 전세보증 가입 주택이 2채 이하인 임대인만 신청하도록 하고 시세 차익 방지 규정까지 마련하자 이번엔 집을 팔려고 내놓는 집주인이 현저히 줄어드는 문제가 나타났다. 다들 미래 집값이 오를 것을 예상하고 HUG에 팔지 않는 것이다.

HUG 관계자는 “애초 목표 대비 실적이 저조한 만큼 신설한 든든전세2 전담 조직을 강화하고 찾아가는 설명회 등을 통해 협의매수에 좀 더 신경 쓰겠다”고 말했다.